Juro deve cair para imóveis novos de até R$ 1,5 milhão

Brasília e Rio – O governo cedeu à pressão do setor da construção civil e vai permitir que os bancos possam usar uma parcela dos recursos captados pela caderneta de poupança para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão, dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que tem taxas anuais limitadas a 12% ao ano, mais a TR (Taxa Referencial). O limite de avaliação era de R$ 750 mil, no caso de Rio, São Paulo, Belo Horizonte e Brasília, e R$ 650 mil nas demais localidades. A medida, aprovada ontem pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), valerá para imóveis novos por um prazo de um ano. Representantes do setor de construção elogiaram a medida. Especialistas do setor, porém, veem um impacto reduzido e consideram que a medida ajuda mais os bancos, sobretudo os privados, a cumprirem as exigências de aplicação de depósito.

Atualmente, as instituições financeiras têm de usar, no mínimo, 65% dos depósitos da poupança em financiamentos da casa própria. Desse montante, 80% são destinados a empréstimos do SFH. Com a decisão do CMN, os bancos poderão aplicar 10% da exigibilidade (ou seja, dos 65%) em contratos de imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão. A expectativa é que a medida resulte em juros menores nos financiamentos, já que, em valores superiores a R$ 750 mil, as instituições utilizam recursos próprios, com taxas livres.

Apesar de o financiamento ser classificado como sendo do SFH, o mutuário não terá outras vantagens, como, por exemplo, a possibilidade de sacar os recursos do FGTS para dar como entrada e reduzir o valor do contrato. Isso só continua permitido para imóveis de até R$ 750 mil.

O setor da construção também pressionou para que esse limite fosse ampliado para R$ 1 milhão, e até para R$ 1,2 milhão, a fim de permitir que os trabalhadores usassem o FGTS para comprar um imóvel mais caro. Mas o pedido ainda está em estudo na equipe econômica.

O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, considera que, apesar de o governo não ter atendido plenamente ao pleito dos empresários, a medida dará fôlego ao setor de construção. Segundo ele, a medida ajudará a desovar os imóveis mais caros:

— É mais um facilitador, e a expectativa é que os juros caiam para os tomadores.

Para o CMN, os efeitos da medida não devem aparecer imediatamente. A explicação é que, atualmente, os bancos têm mais financiamentos do que o exigido pelas normas, e apenas algumas instituições podem aderir à medida.

Pelas regras, os bancos deveriam ter R$ 322 bilhões emprestados pelo SFH, e o montante já está em R$ 344 bilhões. Há, entretanto, algumas instituições com pequenas folgas. Estas podem criar produtos para clientes com uma faixa de renda maior.

Segundo Silvia Marques, chefe do Departamento de Regulação do Banco Central, esse é apenas um teste da equipe econômica, que quer avaliar a demanda por esse tipo de contrato.

— É só mais uma opção para o banco. Vamos avaliar a efetividade da medida neste ano. O banco pode aplicar ou não — explicou a economista.

Ela ressaltou que mexer no financiamento não significa que o governo estuda mudar o limite para uso do FGTS, que é uma grande demanda do setor de construção.

— A mudança anunciada hoje não é uma sinalização nesse sentido — afirmou Silvia, ressaltando que isso tem de ser feito pelo Conselho Curador do FGTS.

Para os consultores, no estoque de imóveis encalhadas há unidades de valor inferior a R$ 750 mil. Impedir o uso do FGTS nas operações de até R$ 1,5 milhão, segundo eles, minimiza os efeitos da medida. Entre os principais entraves às vendas, dizem, estão os juros elevados.

Segundo Gilberto Abreu, diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, a medida permitirá a ampliação do crédito para um segmento do mercado de imóveis que não vinha sendo atendido:

— Todos os bancos já haviam ocupado seu lastro para conceder crédito a imóveis de valor livre. Muitas vezes, tínhamos clientes, mas não tínhamos mais como emprestar. Os imóveis de até R$ 1,5 milhão fazem a economia girar, mas eram os que mais estavam sofrendo, pois dependem de uma classe média alta. A medida vai injetar dinheiro novo no mercado.

Abreu acredita que, ao facilitar o empréstimo, a resolução vai gerar mais competição e, dessa forma, reduzir os juros. Mas ele não acredita que a ampliação do crédito para imóveis mais caros vá prejudicar a oferta das unidades dentro dos limites do SFH.

— Não acredito que a medida gerará demanda o suficiente a ponto de concorrer com os imóveis de valor limitado — disse Abreu. — Trata-se de uma medida de caráter conjuntural, tomada em um momento difícil para mercado. Mas é também uma boa oportunidade para testar essa nova configuração. Tenho certeza que, se der certo, ela poderá ser prolongada.

Para João Paulo Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-Rio), a medida irá fortalecer o setor e pode fazer os juros dos empréstimos imobiliários caírem de cerca de 12% para entre 10% e 10,5%.

— O país está em compasso de espera, mas a queda de juros pode dar um sinal para as pessoas voltarem a investir. O setor está fazendo alguns pleitos para a Fazenda, no sentido de agilizar a retomada do segmento.

Roberto Kauffmann, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio, lembra que, em 11 de agosto, os representantes da construção civil se reuniram com o presidente Michel Temer e alguns ministros. Na ocasião, criou-se um fórum permanente de discussão, com encontros a cada 45 dias, para discutir medidas de incentivo ao setor.